Księgi wieczyste – nie można zamieniać starych hipotek na nowe.
W księgach wieczystych będą istniały wpisy trzech rodzajów hipotek: zwykłych, kaucyjnych oraz nowych, czyli po prostu hipotek. To, która z nich zabezpiecza wierzytelność, zależy od tego, kiedy do sądu wpłynął wniosek o wpis hipoteki.
20 lutego 2011 r. weszła w życie długo oczekiwana zmiana przepisów o hipotece. Nie można jednak powiedzieć, że pożegnaliśmy się już na zawsze z hipotekami zwykłymi i kaucyjnymi. Dotychczas ustanowione nie zostaną wykreślone z ksiąg wieczystych.
Na starych zasadach.
Jeśli przed dniem 20 lutego wpłynął do sądu wniosek o wpis hipoteki zwykłej oraz kaucyjnej, to na tej podstawie jest lub będzie wpisana taka hipoteka, jakiej żądał wnioskodawca, bowiem przed tym dniem nie można było ustanowić innej hipoteki. W sytuacji gdy obie hipoteki zabezpieczały wierzytelność z jednego stosunku prawnego w tym sensie, że hipoteka zwykła – wierzytelność główną, a hipoteka kaucyjna (zwana dalej kaucyjną uboczną) – odsetki i inne należności nieobjęte zabezpieczeniem hipoteką zwykłą, wówczas do obu tych hipotek będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowe.
Co to oznacza w praktyce?
Otóż ich byt i zmiany, którym mogą podlegać, będą opierać się na na zasadach wcześniej obowiązujących, czyli takich, jakby nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie weszła nigdy w życie.
Dla przykładu: hipoteka zwykła i kaucyjna uboczna zawsze wygaśnie wraz z wygaśnięciem wierzytelności, której nie będzie można zastąpić inną wierzytelnością.
Hipoteki te będą nadal mogły zabezpieczać tylko jedną wierzytelność, a nie kilka.
Waluta hipoteki zwykłej i kaucyjnej oraz wierzytelności muszą być tożsame przez cały czas trwania tych hipotek.
Hipoteka samoistna.
Gdy przed rządami dotychczasowych przepisów ustanowiono hipotekę kaucyjną nie „obok” hipoteki zwykłej, ale jako samoistne zabezpieczenia całej wierzytelności wynikającej z danego stosunku prawnego, czyli np. z tytułu spłaty kredytu w rachunku bieżącym, to do takiej hipoteki stosujemy przepisy nowe. A zatem dopuszczalne jest po 20 lutego objęcie zabezpieczeniem hipotecznym nowych wierzytelności. Waluta wierzytelności nie musi być bezwzględnie tożsama z walutą hipoteki, dopuszczalne jest zastosowanie instytucji zastąpienia wierzytelności.
Niemożliwa zmiana.
Pojawiają się pytania o dopuszczalność zmiany w drodze porozumienia między właścicielem nieruchomości a bankiem hipoteki zwykłej lub kaucyjnej na „nową” hipotekę. Mając świadomość różnych w tej kwestii poglądów, zmiana taka nie jest dopuszczalna. Stanowiłaby ona obejście przepisów znowelizowanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy ją zmieniającej.
Ustawodawca nie przyjął rozwiązania, zgodnie z którym dotychczas ustanowione hipoteki przekształcają się z mocy prawa w nowe hipoteki. Wręcz przeciwnie, w przepisach przejściowych usankcjonował istnienie starych hipotek również pod rządami nowych przepisów, wskazując tylko, jakie zasady prawne mają do nich zastosowanie.
Brak jest też przepisu, według którego takiej zmiany można by dokonać. Artykuł 108 ustawy o księgach wieczystych przewidujący możliwość zmiany hipoteki zwykłej na kaucyjną i odwrotnie został skreślony. Jeśli uznać, że miałby on zastosowanie do dotychczasowych hipotek zwykłych, to z kolei obecnie nie ma już hipoteki kaucyjnej, na którą hipoteka zwykła mogłaby według tego przepisu zostać zmieniona. Ponadto taka zmiana stanowiłaby obejście zakazu stosowania przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym do wszystkich „starych” hipotek, czyli zwykłych i kaucyjnych. Należy bowiem wyraźnie podkreślić, iż miejscem po wygasłej hipotece zwykłej i kaucyjnej, zarówno ubocznej jak i samoistnej, nie można rozporządzać.
Stosowanie przepisów.
Od 20 lutego 2011 r. będziemy więc mieć do czynienia z wpisami w księgach wieczystych trzech rodzajów hipotek: zwykłych, kaucyjnych oraz nowych, czyli po prostu hipotek. Zmiany treści hipotek zwykłych i kaucyjnych powinny odbywać się według ich dotychczasowego nazewnictwa. Dotyczy to, również hipotek kaucyjnych samoistnych, gdyż będzie to sprzyjać czytelności wpisów w księgach wieczystych. Do tych ostatnich hipotek mają co prawda zastosowanie przepisy nowe, ale nie jest to równoznaczne z ich przekształceniem w nowe hipoteki. Ponadto przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym nie stosuje się do wszystkich hipotek ustanowionych w poprzednim stanie prawnym. Jako postulat należy wskazać zachowanie dotychczasowego nazewnictwa hipoteki kaucyjnej, gdyż ułatwi to szybką, opartą na samej nazwie ocenę, czy miejscem po takiej hipotece właściciel będzie mógł rozporządzić.
Nowe przepisy wprowadzają także ważne zmiany dotyczące dysponowania przez dłużnika opróżnionym miejscem hipotecznym – do tej pory jeżeli w księdze wieczystej było ujawnione kilka hipotek, to wygaśnięcie którejkolwiek z nich powodowało automatyczne przesunięcie się w górę hipotek wpisanych na niższych miejscach.
Obecnie właściciel nieruchomości w przypadku wygaśnięcia hipoteki ma prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym do wysokości wygasłej hipoteki. Inaczej mówiąc wolne miejsce można zająć poprzez ustanowienie nowej hipoteki lub przeniesienia w to miejsce hipoteki o niższym pierwszeństwie.
Wolne miejsce hipoteczne nie podlega zajęciu i nie można na nim ustanowić hipoteki przymusowej.
Jednakże wolne miejsce po wygasłej hipotece nie powstaje z mocy samego prawa – w przypadku wykreślenia hipoteki bez jednoczesnego wpisania uprawnienia właściciela do rozporządzania opróżnionym miejscem, miejsce to nie powstanie a wszystkie hipoteki o niższym pierwszeństwie przesuną się automatycznie o jedno miejsce w górę.
Rozporządzanie wolnym miejscem hipotecznym ma zastosowanie do hipotek powstałych po wejściu w życie nowelizacji.
Magdalena Delikat
Redaktor Naczelny miesięcznika e – wierzytelności.
« powrót
